两会定调+3月实盘：稳市场、去库存、分化复苏

2026年全国两会明确：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障房，深化公积金改革，推进“好房子”建设与保交楼白名单。

一、3月市场实况：核心回暖、全国分化

• 一线率先企稳：北京新房成交同比+51.7%、环比+107%；深圳二手房周签约环比+118%，核心区量升价稳。

• 全国仍筑底：重点30城新房周成交环比-14%、同比-58%，低能级城市以价换量、去库存为主。

• 结构特征：二手房活跃度超新房，置换需求抬头，“卖旧买新”链条逐步启动。

二、政策红利落地，购房成本再降

• 首付下调：多地首套住宅最低15%，商业用房首付降至30%（上海3月16日起执行）。

• 公积金加码：提额度、降首付、优化“商转公”，部分城市阶段性取消贷款次数限制。

• 税费减负：换房个税退税延续，增值税、中介费优化，降低置换摩擦成本。

• 供给侧转向：严控增量用地，优先盘活存量，推进现房销售，从源头防烂尾。

三、投教核心：告别普涨，拥抱结构性机会

1. 城市选对：优先人口净流入、产业强的一线/强二线核心板块；三四线以自住为主，谨慎投资。

2. 产品选对：聚焦70年住宅、次新改善、好物业；远离商办、小产权、远郊文旅盘。

3. 节奏选对：政策托底但不爆炒，“小阳春”点状复苏，议价空间仍在，不追高、不盲目抄底。

4. 风险底线：优先现房/准现房，选国央企开发商，房款走监管账户，守住保交楼底线。

总结：2026楼市从“止跌”转向“企稳”，稳字当头、分化为主。自住抓政策红利，投资重流动性与安全性，不赌普涨，只选优质资产。